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Viele Varianten: Anbieter von Zweitmarktfonds verfolgen differenzierte Konzepte

September 2018

Im Vier-Augen-Gespräch mit Anbietern geschlossener AIF und anderer Sachwerteprodukte kommt irgendwann die Rede auf das Thema Produktbeschaffung. Sie finden kaum noch geeignete Immobilien zu rentablen Preisen. Inklusive der fondstypischen Nebenkosten wie Vertriebsprovisionen und Dienstleistungsgebühren liegen die Einkaufsfaktoren leicht beim 25-fachen der Jahresmiete und darüber. Lohnt sich das unternehmerische Risiko für eine Rendite von weniger als vier Prozent? Kein Wunder, dass die Anbieter nach alternativen Modellen suchen – ein Grund für die steigende Zahl der Zweitmarktfonds.

Die Anteile mit Historie bieten einige Vorteile. So liegen die Ausschüttungen in späteren Jahren häufig höher als in den ersten Jahren nach der Emission. Außerdem verkürzt sich die Laufzeit, wenn der Fonds schon vor einigen Jahren aufgelegt wurde. Darüber hinaus existieren bereits Erfahrungswerte und nicht nur Planzahlen über die Entwicklung der Fondsobjekte und die Leistungsfähigkeit des Managements.

Bei ihren Angeboten verfolgen die Unternehmen verschiedene Konzepte. Gleich zwei Varianten bietet derzeit das Bremer Emissionshaus HTB an. Anfang des Jahres legte es den ersten Zweitmarktfonds im Mantel einer Investment AG auf. Bei einer Investment AG werden die laufenden Einnahmen für die Anleger mit knapp 25 Prozent deutlich günstiger besteuert als in einer Kommanditgesellschaft, bei der Abgaben in Höhe von bis zu 44 Prozent anfallen können. Allerdings fällt die Steuer auch auf den Verkaufserlös an, der bei einer Investment KG nach zehn Jahren steuerfrei ist. Die Investment AG lohnt sich daher vor allem bei Kapitalanlagen mit relativ hohen laufenden Ausschüttungen und vergleichsweise niedrigem Verkaufserlös. Das dürfte bei einem Zweitmarktfonds der Fall sein, bei dem der Wert der gebrauchten Anteile üblicherweise im Verlauf weiter aufgezehrt wird.

Trotzdem verfolgt HTB auch noch einen andern Weg. Vor wenigen Tagen gestattete die BaFin den Zweitmarktfonds „HTB 10“ als AIF in gewohnter Form, allerdings im Vergleich zu den Vorgängern mit reduzierten weichen Kosten. Die Investment-KG verfolgt dabei dieselbe Strategie, nämlich den Einkauf rentabler Zweitmarktanteile zum Beispiel an der Fondsbörse Deutschland. Damit reagiert HTB auf die Wünsche des Vertriebs, der seinen Kunden offenbar die Wahl lassen will zwischen beiden Möglichkeiten.

Ebenfalls auf die Investment KG setzt das Münchner Emissionshaus BVT, geht mit seinem „Select Zweitmarktportfolio“ jedoch einen komplett eigenen Weg. Der Dachfonds für private Kapitalanleger investiert seinerseits in zwei Vehikel für institutionelle und semiprofessionelle Investoren. Dabei handelt es sich um die Fonds „Real Select Secondary Office“ und „Real Select Secondary“. Beide Spezialfonds werden von der BVT-KVG Derigo verwaltet und bauen jeweils ein Portfolio aus gebrauchten Fondsanteilen auf.

Ohne Kapitalverwaltungsgesellschaft kommt Asuco ebenfalls aus München aus. Anleger beteiligen sich hier an Namensschuldverschreibungen und gewähren dem Emittenten somit Fremdkapital. Die Zeichner der Namensschuldverschreibungen erhalten jährliche Zinszahlungen und das Recht auf Rückzahlung ihres Einsatzes zum Nominalbetrag. Zwar treten die Ansprüche des Anlegers hierbei hinter sämtliche Forderungen gegenwärtiger und zukünftiger anderer Gläubiger des Emittenten zurück. Doch dieses Problem ist nur theoretisch, denn das Asuco-Modell verzichtet ebenso wie die Fonds nach dem Kapitalanlagegesetz auf den Einsatz von weiterem Fremdkapital.

Entscheidend für den Investitionserfolg ist auch hier die Auswahl der Altfonds. Dabei haben alle Initiatoren bislang eine sichere Hand bewiesen. Weil vor dem Kauf der gebrauchten Anteile eine aufwendige Prüfung steht, flossen die Ausschüttungen der Zweitmarkt-Angebote bislang in der Regel wie geplant oder sogar höher.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi

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