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Geschlossene Leasingfonds: Die Investition in vermietbare Sachwerte

Geschlossene Leasingfonds gehören zu den Alternativen Investmentfonds (AIF). Sie bieten risikobewussten Anlegern Investitionsmöglichkeiten, die sich auf ein spezifisches Objekt beziehen. Die Investition erfolgt außerbörslich. Den Ertragschancen stehen Risiken allgemeiner und spezifischer Natur gegenüber; der Anlagehorizont ist mittel- bis langfristig.

Abbildung Leasingfonds

Die Merkmale eines Leasingfonds

Ein Leasingfonds ist eine unternehmerische Beteiligung: Der Fonds sammelt Kapital ein und erwirbt damit ein Investitionsobjekt. Das Fondsobjekt kann eine Immobilie oder ein anderer vermietbarer Sachwert sein. Anschließend wird das Objekt über einen Leasingvertrag Dritten überlassen. Leasing bedeutet die Vermietung und Verpachtung von Investitionsgütern oder Immobilien. Wenn Anleger Anteile an einem Leasingfonds kaufen, partizipieren sie über den Leasingvertrag an den Ergebnissen, die das Investitionsobjekt erwirtschaftet.

Der Leasingvertrag ist in vielen Branchen verbreitet. Er unterscheidet sich je nach Vertragsgestaltung. Beim Operate Leasing beispielsweise liegt das Investitionsrisiko beim Leasinggeber. Der Vertrag bezeichnet ein Mietverhältnis, das in der Regel unter Einhaltung der Kündigungsfristen gekündigt werden kann. Das Finance Leasing dagegen ist während der Grundmietzeit nicht kündbar, das Risiko des Werterhalts oder Untergangs liegt beim Leasingnehmer.

Weiterhin unterscheiden Anleger verschiedene Leasingverhältnisse nach Art des Leasingobjekts. Typische Investitionsziele für Fondsgesellschaften, die über Leasingverträge weitervermietet werden, sind Büro- oder Gewerbeimmobilien, Flugzeuge, Schiffe und Container. Auch Anlagen können in einen Leasingfonds aufgenommen werden. In der Schifffahrt wird das Leasing in Charterverträgen vereinbart.

Im Leasingvertrag werden diese Vertragsbestandteile festgelegt:

  • Leasingdauer
  • Verlängerungs- oder Kaufoptionen nach Ablauf der (ersten) Leasingzeit
  • Höhe und Zahlungsmodalitäten der Leasingraten
  • Übernahme der Risiken von Wertentwicklung und Totalverlust durch einen der Vertragspartner
  • Übernahme von Kosten für Wartung, Pflege und Reparaturen des Investitionsobjekts

Große Bandbreite der Leasingfonds

Leasingfonds, die sich auf Immobilien beziehen, engagieren sich langfristig. Die Investitionsobjekte, meist Gewerbe- oder Büroimmobilien oder Betriebsanlagen, werden einem Unternehmen, dem Leasingnehmer, gegen Zahlung von Leasingraten bereitgestellt. Oft übernimmt die Fondsgesellschaft alle Schritte von der Planung bis zur Übergabe der Immobilie an den Leasingnehmer.

Im Gegensatz zum Immobilienleasing bezeichnet Mobilienleasing das Leasing von beweglichen Sachwerten wie Schiffen, Containern und Flugzeugen. Ein Leasingfonds auf diesem Gebiet investiert in den Erwerb eines oder mehrerer Investitionsobjekte und verchartert sie anschließend. Der Leasingnehmer zahlt während der vereinbarten Nutzungsdauer die Leasingraten. Nach einer bestimmten Nutzungsdauer wird das Investitionsobjekt verkauft.

Spezifische Risiken von Leasingfonds

Die spezifischen Risiken eines geschlossenen Fonds liegen in der Art des Investitionsobjekts, der Vertragsgestaltung und der jeweiligen Branche. Das gilt für unterschiedliche Schiffsfonds ebenso wie für Leasingfonds, die sich auf Immobilien oder Flugzeuge beziehen. Die spezifischen Risiken werden im jeweiligen Verkaufsprospekt detailliert aufgelistet. Zusätzlich sollten Anleger auch die wirtschaftlichen Entwicklungen in der jeweiligen Branche verfolgen, die gängigen Finanzierungszusammenhänge einschätzen und Informationen über potenzielle Leasingpartner einholen.

Risiken durch den Leasingpartner

Leasingfonds erwirtschaften nur dann Erträge, wenn die Leasingpartner pünktlich die vereinbarten Leasingraten zahlen. Ist dies nicht der Fall, oder der Leasingpartner wird sogar zahlungsunfähig, werden die prognostizierte Erträge möglicherweise nicht erreicht, die Rückflüsse an den Anleger verzögern sich und es kann unter Umständen zum Totalverlust des angelegten Vermögens kommen.

Konjunkturelle Risiken

In der Schifffahrt und Containervermietung hängt die Höhe der Leasingraten entscheidend von der Entwicklung des Handelsvolumens ab. Eine konjunkturelle Schwäche kann den Handel und damit die Höhe der erzielbaren Leasingraten negativ beeinflussen. Ähnlich in der Immobilienbranche: Wegen des langfristigen Anlagehorizonts besteht die Gefahr, dass der Leasingfonds in Schieflage gerät, wenn die Nachfrage nach Immobilien regional oder insgesamt einbricht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn nach einer ersten Vermietung kein Nachfolge-Leasingpartner gefunden wird, weil sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geändert haben.

Weitere Risiken der geschlossenen Fonds

Die Investition in einen geschlossenen Fonds ist eine unternehmerische Entscheidung. In den meisten Fällen übernehmen Anleger die Risiken, die ihnen als Kommanditist oder stiller Gesellschafter nach dem Gesetz zugeschrieben sind. Dazu gehört die Haftung mit dem eingebrachten Vermögen. Die Anlage kann daher bei schlechter Performance auch den Vermögensverlust bis hin zum Totalverlust der Investition bedeuten.

Die hier genannte Auflistung der Risiken hier ist beispielhaft und keinesfalls abschließend zu verstehen. Zu jedem Anlageangebot für einen Leasingfonds gehören umfangreiche Verkaufsunterlagen mit einer Aufstellung der Risiken.

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