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Harte Treffer von der Finanzbehörde

September 2018

Besteuerung geschlossener Fonds

Reform der Grund- und Grunderwerbsteuer gefährdet Rendite von Immobilieninvestments

Steuern sparen – das war früher das wichtigste Argument für die Zeichner geschlossener Fonds. Von den damals begehrten Verlustzuweisungen ist nichts mehr übrig. Aktuelle Sachwerte-Beteiligungen rentieren sich ausschließlich über die erwirtschafteten Erträge. Und das ist auch richtig so. Kommende Steuer-Regeln machen den Anlegern nun aber eventuell einen Strich durch die Rechnung.

Zum Beispiel die Grundsteuer. Aktuell summiert sie sich auf 14 Milliarden Euro und macht einen bedeutenden Posten in der Bilanz der Städte und Kommunen aus. Sie finanzieren damit Schulen, Kitas und Infrastruktureinrichtungen. Bislang erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach einem Einheitswert, der im Abstand von sechs Jahren neu festgelegt werden sollte, um Wertentwicklungen zu berücksichtigen. Dazu ist es in Westdeutschland seit 1964 wegen des damit verbundenen hohen Aufwands nie gekommen.

Kürzlich aber hat das Bundesverfassungsgericht eine neue Berechnung der Grundsteuer beschlossen. Ende 2024 soll die neue Regel in Kraft treten, doch hinter dem „wie“ steht ein großes Fragezeichen. Es ist noch nicht einmal geklärt, wer die Steuer künftig tragen soll. Eventuell trifft sie nicht mehr die Mieter und Nutzer wie bislang, sondern die Eigentümer der Immobilien. Egal, wer letztlich zahlt – der Kostenaufwand dürfte sich für die Betroffenen deutlich erhöhen. Denn die Grundstücke und Immobilien haben seit 1964 eine teils erhebliche Wertsteigerung erfahren.

Trifft es tatsächlich die Eigentümer, hätte die neue Grundsteuer negative Auswirkungen auf die Anleger offener und geschlossener Immobilienfonds und anderer Vehikel. Zahlen die Fonds künftig die Steuer, reduziert sich die Rendite der Zeichner unweigerlich.

Und das ist nicht der einzige Steuer-Schuss Richtung Immobilien. Die geplante Reform der Grunderwerbsteuer könnte die Attraktivität der Investments ebenfalls einschränken. Bislang wird der Kauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft (Share Deal) gegenüber dem direkten Erwerb (Asset Deal) bevorzugt. AIF und vergleichbare Immobiliengesellschaften nutzen daher diese Möglichkeit regelmäßig. Grunderwerbsteuer fällt bei solch einem Share Deal nicht an, wenn weniger als 95 Prozent der Immobilien-Anteile erworben werden – Grundsteuer bezieht sich als Verkehrssteuer ausschließlich auf den Grundbesitz, nicht aber auf die Übertragung von Anteilen.

Der Käufer übernimmt zunächst maximal 94,9 Prozent der Gesellschaftsanteile. Die restlichen 5,1 Prozent behält der Verkäufer. Gehen sie frühestens nach fünf Jahren in das Eigentum des neuen Eigentümers über, ist die Grunderwerbsteuer endgültig kein Thema mehr. Die Ersparnis dabei ist nicht zu vernachlässigen. Betrug die Grunderwerbsteuer bis 2005 einheitlich 3,5 Prozent des Kaufpreises, können die Länder die Höhe seitdem alleine bestimmen. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Sachsen und Bayern bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und dem Saarland.

Künftig soll die Haltefrist zehn Jahre betragen. Zwar könnte ein Anbieter von Immobilien-AIF diese Kröte schlucken. Doch der im Juni dieses Jahres beschlossene Maßnahmenkatalog der Finanzministerkonferenz sieht außerdem vor, die Beteiligungsgrenze auf 90 Prozent zu reduzieren. Möchte der Anbieter eines AIF zum Beispiel die steuerlichen Vorteile eines Share Deals in Anspruch nehmen, muss er künftig nach dem Willen der Finanzverwaltung also mindestens zehn Prozent der Immobilie in den eigenen Büchern halten, was äußerst schädlich wäre für seine Liquidität. Davon betroffen wären sogar Anbieter, die ihre Fonds aktuell vertreiben, denn der Reformvorschlag sieht keinen Bestandsschutz vor.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi

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