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Blind-Pool-Premiere

Dezember 2020

US Treuhand bringt ersten Portfolio-AIF mit mehreren Immobilien

Zehn Jahr lang mussten Vertriebspartner und Anleger warten, bis US Treuhand im Jahr 2018 seine Platzierungspause mit dem Fonds UST XXIV beendete. Anleger beteiligten sich an einem Bürogebäude in Las Vegas. Rund 25 Jahre nach dem ersten Angebot für private Kapitalanleger kommt US Treuhand nun mit einer Premiere: Der UST XXV ist der erste Blind Pool nach KAGB des US-Spezialisten.

Hotels, Wohnanlagen, Stadtteilentwicklungen – bislang wussten die Anleger, in welche Immobilien und Projekte US Treuhand ihr Kapital investierte. Mit dem UST XXV stellen sie ihr Geld erstmals einem Blind-Pool zur Verfügung. Damit orientiert sich der Anbieter an den Modellen einer Vielzahl andere US-Fonds-Initiatoren. Klassenprimus Jamestown verfolgt das Konzept schon seit geraumer Zeit, die Vermögensanlagen von TSO sind ähnlich konzipiert, DNL und Hamburg Atlanta Beteiligungen gehen einen ähnlichen Weg. US Treuhand will mindestens zwei Immobilien erwerben. Gewerbeobjekte machen dabei 70 Prozent der Investitionen aus, Wohnungen 30 Prozent.

Standorte: Alle Anbieter konzentrieren sich, wie nun auch US Treuhand, auf den Südosten der USA. Offizielle Statistiken weisen die Region als besonders gefragt aus, mit deutlich positiver Bevölkerungsentwicklung. US Treuhand nennt im Verkaufsprospekt außerdem die Bundesstaaten Washington, Nevada, Arizona, Ohio, Maryland, Pennsylvania, Missouri und die Hauptstadt DC als potenzielle Investitionsstandorte.

Pandemie macht dicken Strich durch Vor-Corona-Prognosen

Markt: Corona lässt die Würfel neu rollen. Alle Prognosen aus der Zeit vor der Pandemie sind für die Tonne. Wie auch für den Rest der Welt wird nun für die USA 2020 mit einer schweren Rezession gerechnet. Der Wirtschaftseinbruch in den USA werde negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, schreibt US Treuhand in seinem Verkaufsprospekt, insbesondere auf den Büromarkt. Eine fundamentale Tatsache allerdings spreche für den US-Immobilienmarkt – die erwartete Bevölkerungsentwicklung. Innerhalb einer Dekade soll die Bevölkerung bis 2030 um 25 Millionen Menschen wachsen – so viel wie in den Niederlanden leben. Wie sich das mittelfristig auswirkt, steht dennoch in den Sternen. Daher wird es vor allem darauf ankommen, dass US Treuhand die kommenden Fonds-Immobilien günstig mit Aussicht auf Wertsteigerungen einkaufen kann.

Konzept: Der AIF ist nicht gerade unkompliziert: Er hält die Immobilien nicht direkt, sondern über Portfolio-Gesellschaften, die wiederum an US-Gesellschaften beteiligt sind, die letztlich die Immobilien halten. Über Gesellschaften nach amerikanischem Recht hält US-Treuhand-Chef Lothar Estein an den jeweiligen Immobilien zehn Prozent der Anteile. Estein ist die treibende Kraft hinter den US-Fonds. Er lebt seit 1978 in den USA, verfügt nachweislich über beste Kontakte zu den Playern der Immobilienmärkte und wählt die Objekte für die US-Fonds aus. In diesem Fall müssen externe Gutachter die Auswahl absegnen.

Kalkulation: Die privaten Zeichner zahlen mindestens 20.000 Dollar plus fünf Prozent Agio in den AIF ein. Das Gesamtvolumen soll zwischen 25 Millionen und 125 Millionen Dollar betragen. In seiner Prognose rechnet US Treuhand mit 78,75 Millionen Dollar inklusive Agio. In den ersten beiden Geschäftsjahren bekommen die Anleger auf Grundlage dieser Rechnung jährliche Ausschüttungen von drei Prozent die halbjährlich ausgezahlt werden. Anschließend steigen die jährlichen Erträge auf 4,5 Prozent. Einschließlich des erwarteten Verkaufserlöses von 110 Prozent kommen die Investoren auf einen Gesamtrückfluss von 158,56 Prozent bei einer Laufzeit von rund elf Jahren bis Ende 2031. Der Publikums-AIF verzichtet auf Fremdkapital. Die jeweiligen Objektgesellschaften finanzieren die Immobilien allerdings teilweise über Bankdarlehen.

Estein-Gesellschaften beteiligen sich mit zehn Prozent an den Immobilien

Gewinnverteilung: Für die Erträge der Portfoliogesellschaft ist unter bestimmten Voraussetzungen eine disproportionale Verteilung zwischen den Gesellschaftern zulässig. Diese kann dazu führen, dass der mit zehn Prozent beteiligte US-Limited-Partner bis zu 30 Prozent auf über bestimmte Schwellen hinausgehende Erträge der jeweiligen Portfoliogesellschaft erhält. Bis zu einer jährlichen Verzinsung von sechs Prozent, wird die Liquidität eins zu eins gemäß der Beteiligungen ausgezahlt. Läuft es besser, werden eventuelle Rückstände aufgeholt. Verbleibende Überschüsse werden im Verhältnis 70 zu 30 für den AIF und Estein-Gesellschaften verteilt.  Diese Regelung gilt auch beim Verkauf der Immobilien, nachdem der AIF 110 Prozent des Erlöses erhalten haben.

Kosten: Die Investitionsquote liegt bei 84,7 Prozent inklusive Agio. Dem entsprechend kommen die Initialkosten auf 15,45 Prozent inklusive Agio. Laufend fallen für die Verwaltung bis zu 1,6 Prozent der Immobilienwerte an.

Steuern: Das Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA regelt, dass Anleger ihre Erträge in den USA versteuern müssen. Das ist ein Vorteil für die Investoren, denn nach einem Freibetrag gelten erheblich günstigere Steuersätze.

Anbieter: Seit 25 Jahren am Markt, hat US Treuhand 20 Publikumsfonds mit einem Investitionsvolumen von 4,7 Milliarden Dollar ausgelegt. Sechzehn dieser Fonds hat das Unternehmen inzwischen aufgelöst und Renditen zwischen 2,5 und 15,5 Prozent p.a. für die Anleger erwirtschaftete. Die durchschnittliche Haltedauer liegt bei acht Jahren, die mittlere Verzinsung bei rund neun Prozent p.a. Das sind gute Ergebnisse.

Meiner Meinung nach… Erster Blind-Pool-Fonds von US Treuhand. Anleger beteiligen sich an Immobilien, die US-Treuhand-Chef Lothar Estein erst noch kaufen muss. Damit ähnelt das Konzept denen einer Vielzahl von anderen Anbietern – wobei die Verantwortung für die Auswahl der Objekte beim Initiator bleibt und nicht, wie bei manch anderen, auf externe Partner übertragen wird. Bislang kann der Anbieter eine gute Performance nachweisen. Auch in der Krise. Beim in erhebliche Schieflage geratenen Fonds „Victory Park“ in Dallas zum Beispiel hat er sich energisch dafür eingesetzt, dass das Projekt ein gutes Ende für die Anleger nahm.

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Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi

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