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Deutsche Fondsimmobilien glaubt an die Wohnungsmärkte

September 2021

Erfahrener Neuling

Viele Jahre lang hat Mark Münzing Wohnungen für das AIF-Unternehmen Zentral Boden Immobilien ZBI gekauft. Das macht er nun als Chef und Gründer des neuen Anbieters Deutsche Fondsimmobilien Holding DFI für Fonds aus dem eigenen Haus. Kürzlich hat die BaFin das erste Angebot, den „DFI Wohnen 1“, gestattet.

Konzept: Es kann nicht verwundern, dass der Publikums-AIF in seiner Struktur an die geschlossenen Fonds der ZBI erinnert. Anleger beteiligen sich an einem Portfolio aus Wohnungen in B-Lagen und -Standorten. Läuft alles wie geplant, profitieren sie dabei von laufenden Mieteinnahmen und von Wertsteigerungen beim späteren Verkauf der Objekte.

Publikums-AIF startet mit drei Wohnanlagen in Remscheid

Objekte: Als Semi-Blind-Pool gestartet, hat der AIF drei Anlagen mit 163 Wohnungen und 63 Stellplätzen in Remscheid gekauft. DFI hat einen durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 18 Jahresmieten gezahlt, woraus sich eine Objektrendite von rund 5,6 errechnet. Der Quadratmeter-Preis inklusive Instandhaltung beträgt 1.356 Euro. Die 163 Wohnungen sind zu 100 Prozent mit einer Durchschnittsmiete von 5,70 Euro pro Quadratmeter und Monat vermietet.

Strategie: Remscheid steht stellvertretend für die geplanten Investitionen des Fonds in mittelgroßen Städten und Ballungszentren mit einer hohen Bevölkerungsdichte. Gemeint sind Städte ab 100.000 Einwohnern oder Orte, die die im Umkreis von maximal 50 Kilometer entfernt um solche Städte liegen. Geeignete Lagen befinden sich nach Analysen von DFI schwerpunktmäßig in Nordrhein-Westfalen, Berlin, Sachsen, Sachsen-Anhalt und in Bayern.

Markt: Die Preise sind teilweise dramatisch gestiegen. Für typische Wohnimmobilien, die früher 13 oder 14 Jahresmieten gekostet haben, zahlen Investoren inzwischen das 18- bis 20-fache. Wohin die Reise geht, ist nicht abzusehen. Manche Experten warnen vor einer Blase – einige von ihnen schon seit vielen Jahren. So lange die Wohnungen auskömmlich vermietet sind, brauchen sich die Investoren jedoch keine großen Sorgen zu machen.

Ausschüttungen steigen auf jährlich bis zu vier Prozent

Kalkulation: Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro plus Agio an dem Fonds. Bis spätestens Ende 2022 will der Anbieter so 50 Millionen Euro Kommanditkapital einsammeln. Die Ausschüttungen steigen gemäß der Prognose in mehreren Stufen von drei auf vier Prozent. Bis zum Ende der geplanten Laufzeit acht Jahre nach Beendigung der Zeichnungsphase sollen Fondszeichner auf einen Gesamtrückfluss von 160 Prozent kommen, nach Abzug des Einsatzes also ein Plus von 55 Prozent vor Steuern.

Steuern: Der AIF will die Wohnungen in der Regel nicht dauerhaft halten, sondern bei Gelegenheit vorzeitig verkaufen. Daher ist er auch nicht vermögensverwaltend konzipiert, sondern gewerblich. Was das für den einzelnen Anleger bedeutet, erklärt der Steuerberater.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich inklusive Agio auf knapp 14 Prozent. Jährlich fallen bis zu 2,2 Prozent des Immobilienwertes für die Verwaltung des AIF an.

Anbieter: Mark Münzing und Sebastian Bader haben die Deutsche Fondsimmobilien Holding gegründet, um das zu fortzusetzen, was sie seit vielen Jahren erfolgreich gemacht haben: Sie stellen Wohnungs-Portfolios zusammen und bieten sie privaten Kapitalanlegern zur Zeichnung an.

Meiner Meinung nach… Wohnungsfonds eines neuen Anbieters nach bewährtem Konzept. Mark Münzing setzt damit das Konzept seines früheren Arbeitgebers, der ZBI, fort. Anleger investieren in einen Semi-Blind-Pool und verlassen sich darauf, dass es den Fondsmanagern gelingt, rentable Wohnanlagen zu auskömmlichen Preisen zu bekommen. Typische Objekte kosten aktuell rund 18 Jahresmieten. Fondszeichner setzen darauf, dass Wohnungen nachgefragte Assets von Investoren bleiben. Derzeit sind keine Anzeichen zu erkennen, dass sich an dieser Situation grundsätzlich etwas ändert.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde bereitgestellt vom Journalisten Markus Gotzi. Der Autor versichert, dass die Nachrichten unter Beachtung journalistischer Sorgfaltspflichten, insbesondere der Pflicht zur wahrheitsgemäßen Berichterstattung sowie der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit abgefasst werden. Für solche Artikel ist der jeweilige Autor verantwortlich. Diese Artikel stellen die Meinung dieses Autors dar und spiegeln nicht grundsätzlich die Meinung der Fondsbörse Deutschland dar.

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