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Offensichtliche Argumente

April 2020

Habona bringt einen weiteren Publikums-AIF mit Nahversorgern und Supermärkten

Sollen Anleger in diesen Zeiten langfristige Investitionsentscheidungen treffen? Sollen sie ihr Geld langfristig anlegen? Zum Beispiel in einen geschlossenen Immobilien-AIF? Diese Frage muss jeder für sich selbst beantworten. Manche wollen lieber liquide bleiben. Andere suchen gerade jetzt nach Möglichkeiten, einen Teil ihres Kapitals in Sachwerte wie Immobilien zu investieren. Habona Invest bietet ihnen mit dem aktuellen AIF „Habona Einzelhandelsfonds 07“ die Gelegenheit dazu.

Nahversorger und Lebensmittelmärkte besitzen eine Ausnahmestellung im Markt der Einzelhandelsimmobilien. Das erfährt jeder von uns in diesen Wochen unmittelbar. Edeka und Aldi haben geöffnet, Kaufhof, Karstadt, Media-Markt und die kleine Damenboutique mussten schließen. Daher lässt sich Anbieter Habona von der Corona-Epidemie nicht einschüchtern und hat den Vertrieb des aktuellen AIF „Habona Einzelhandelsfonds 07“ gestartet. Die – telefonische – Kundenansprache der Berater dürfte einfach sein: „Sie sehen doch, welche Immobilien immer gebraucht werden.“

Markt: Wie seine Vorgänger, investiert aktuelle AIF in ein Portfolio aus Supermärkten und Discounter. Auch ohne Corona zählt das Segment der Lebensmittelhändler zu den Gewinnern des ansonsten gebeutelten Einzelhandels. So zeigen sich Edeka und Co. zum Beispiel robust gegenüber dem Online-Handel. Schuhe und Blusen bei Amazon kaufen ist ok – aber geht es um Obst, Frischwurst und Gemüse, wollen die Konsumenten lieber vor Ort prüfen, ob die Ware in Ordnung ist.

Objekte: Der Fonds ist als Blind-Pool konzipiert. Zeichner wissen also noch nicht, welche Supermärkte letztlich im Portfolio sind, sondern überlassen die Auswahl dem Management. Dabei muss er einige Anforderungen erfüllen: So kommen ausschließlich Immobilien mit einer Fläche von mindestens 800 Quadratmetern und einem bonitätsstarken Lebensmittelhändler als Ankermieter in Frage. Der Löwenanteil der Objekte muss einen Mietvertrag mit mindestens zwölf Jahren Restlaufzeit haben, wobei der Fokus auf Neubauten und revitalisierte Immobilien liegt. Bei den Standorten prüft der Anbieter, ob das Baurecht Konkurrenz-Objekte in der näheren Umgebung ausschließt. Bei den Kaufpreisen kalkuliert er mit einem Faktor von 16,5 Jahresmieten.

Mieter: Die bisherigen Habona-Einzelhandelsfonds haben sich auf drei Ankermieter fokussiert. Das sind Netto mit einem Anteil von 35 Prozent, gefolgt von Edeka und Rewe mit jeweils 20 Prozent. Es liegt nahe, dass diese Unternehmen auch im aktuellen Fonds als Mieter auftauchen.

Kalkulation: Der AIF plant ein Gesamtvolumen von 95 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich daran zu Tickets ab 10.000 Euro mit insgesamt 50 Millionen Euro plus fünf Prozent Agio. Den Rest will Habona über Darlehen finanzieren und dabei die günstigen Zinsen nutzen, um die Performance für die Anleger zu hebeln. In seiner Prognose rechnet der Anbieter auf Basis der Situation an den Kapitalmärkten mit Zinsen von zwei Prozent. Bei der Tilgung geht er von anfänglich 1,25 Prozent aus.

Gewinn-Szenario: Sind Zinsen, Tilgung und laufende Kosten bezahlt, bleiben Anlegern gemäß der Prognoserechnung Ausschüttungen von 4,5 Prozent p.a., die halbjährlich ausgezahlt werden. Läuft alles wie geplant, kommen die Zeichner bis zum geplanten Verkauf im Jahr 2032 auf Rückflüsse von 155 Prozent vor Steuern. Dabei geht Habona davon aus, dass ein Käufer die Märkte ebenfalls zum 16,5-fachen der dann kalkulierten Miete übernimmt.

Kosten: Bei einer Gesamtinvestition von 95 Millionen Euro entfallen in der Kalkulation rund 86,7 Prozent auf die Anschaffung der Immobilien inklusive der üblichen Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Der Rest verteilt sich auf weitere Kosten, in der Hauptsache Provisionen für den Vertrieb und Gebühren für die Konzeption des AIF, für die Auswahl und Prüfung geeigneter Objekte.

Anbieter: Habona hat sich auf AIF mit Supermärkten spezialisiert und bislang einen guten Job gemacht. Mit drei bereits aufgelösten Fonds haben Anleger Rückflüsse zwischen 131 und 159 Prozent erzielt. Die drei laufenden AIF haben ihre Ausschüttungsprognose erreicht. wobei auffällt, dass der Habona 04 aus dem Jahr 2015 Ausschüttungen von 6,5 Prozent leistet, der Nachfolger aus dem Jahr 2017 noch 6,25 Prozent auszahlt, und der Habona 06 aus dem Jahr 2019 nur noch fünf Prozent überweist. In diesem Trend bleibt das aktuelle Angebot mit 4,5 Prozent – ein Beleg dafür, dass die Fondsobjekte im Laufe der Jahre deutlich teurer geworden sind.

Steuern: Anleger erzielen mit diesem AIF und seiner elfjährigen Laufzeit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Meiner Meinung nach… Auch wenn es zynisch klingt, angesichts Corona, aber deutlicher kann sich die Ausnahmestellung von Lebensmittelhändlern kaum offenbaren. Anleger beteiligen sich mit dem „Habona Einzelhandelsfonds 07“ an einem Portfolio aus Supermärkten, das der Anbieter erst noch zusammenkaufen muss, wobei die Preise für die Objekte in kurzer Zeit um mehrere Jahresmieten angezogen haben. Hier liegt ein Risiko des Fonds, denn fraglich ist, wie lange die Preis-Ralley anhält. Habona rechnet damit, dass ein Käufer nach elf Jahren denselben Kaufpreisfaktor von 16,5 zahlt – auf Grundlage von Mieten, die bei einer angenommenen Inflationsrate von 1,75 Prozent p.a. deutlich gestiegen sind. Ein weiteres Fragezeichen steht hinter der Objektbeschaffung, zumal Habona sich mit einem offenen Immobilienfonds Konkurrenz macht, der ebenfalls in Supermärkte und Discounter investiert.

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi

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