Paribus überführt elf Jahre alten Immobilienfonds in einen AIF

Hier sehen Sie den Einblick von Markus Gotzi als Video.

Beschaffungsamt Bonn 2.0

Ein Mietvertrag mit der öffentlichen Hand, eine Immobilie an einem der Top-Standorte in Deutschland – das sind die stärksten Argumente für den Paribus-AIF „Beschaffungsamt Bonn“. Da dürfte es die Anleger auch nicht stören, dass sie sich an einer aufgewärmten Immobilien-Anlage beteiligen.

Warum aufgewärmt? Der Fonds wurde bereits vom Fondshaus Hamburg aufgelegt und später von Paribus übernommen. Im Jahr 2011 gab es noch kein KAGB und somit keine Alternativen Investmentfonds, Paribus will nun einen AIF daraus machen und nennt das Ganze dann Überführungsfonds. Keine neue Idee, denn so etwas hat Paribus bereits mit dem Fonds „Bezirksrathaus Köln“ gemacht. Damals wie jetzt hat Paribus seinen Altanlegern mehrere Angebote gemacht: Sie können weiterhin beteiligt bleiben, einen reduzierten Anteil im Fonds halten oder ihre Beteiligung komplett beenden. In diesem Fall kommen sie auf einen Gesamtrückfluss von 221 Prozent. Paribus berichtet, dass sich mehr als 70 Prozent der Altanlage entschieden haben, im Fonds zu bleiben. Auf dieser Basis werden rund 14 Millionen Euro für neue Zeichner frei.

Immobilie ist 14 Millionen Euro teurer als bei der Auflage des Vorgängerfonds

Objekt: Das Beschaffungsamt Bonn ist ein Bürogebäude mit knapp 7.600 Quadratmeter Fläche. Der von einem Gutachter ermittelte Wert liegt bei rund 36 Millionen Euro. Im Jahr 2011 kam der damalige Neubau für 21,8 Millionen Euro in den Vorgänger-Fonds. Obwohl die Immobilie mit einem Platin-Zertifikat nach DGNB-Standard ausgezeichnet wurde, handelt es sich bei dem AIF nicht um einen Fonds gemäß Artikel acht der Offenlegungsverordnung.

Standort: Die Immobilie befindet sich im Nordwesten von Bonn im Büroteilmarkt Innenstadtring-Nord. Die bedeutendste Nutzergruppe in diesem Teilmarkt stellt die öffentliche Verwaltung dar. Bei stetigem Bevölkerungswachstum mit aktuell mehr als 330.000 Einwohnern steht Bonn auf Platz 19 der größten deutschen Städte. Bis 1999 war Bonn Regierungssitz und ist nun als Standort bedeutender nationaler und internationaler Organisationen wie der UN gut aufgestellt.

Mieter: Das Gebäude ist bis Januar 2036 komplett an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vermietet. Sie ist stets offizieller Mieter, wenn die öffentliche Hand eine Immobilie nutzt. In diesem Fall hat die Bundesanstalt dem Bundesministerium des Innern die Flächen als Beschaffungsamt überlassen. Kernaufgabe des Beschaffungsamtes besteht darin, geschäftliche Transaktionen des Innenministeriums zu bündeln und zentral abzuwickeln. Mit einem Volumen von 4,6 Milliarden Euro im Geschäftsjahr 2020 ist das Beschaffungsamt der größte zivile Einkäufer des Bundes und tätig für eine Vielzahl verschiedener Bundesbehörden, international tätiger Organisationen und vom Bund finanzierter Stiftungen.

Einnahmen: Bis 2025 liegt die Jahresmiete bei 1.378.000 Euro, was bezogen auf den Gutachterwert einen Faktor von rund 26 bedeutet. Bis zum geplanten Verkauf der Immobilie im Jahr 2033 steigt die Miete auf 1.639.000 Euro und damit um 19 Prozent – auf Basis der kalkulierten Inflation von 1,75 Prozent eine realistische Einschätzung.

Verkauf zum Faktor von 22 Jahresmieten geplant

Kalkulation: Neue Anleger beteiligen sich zu Tickets ab 20.000 Euro plus Agio mit insgesamt rund 14 Millionen Euro. Neben dem Kapital der Alt-Zeichner ist ein Darlehen in Höhe von rund 15,1 Millionen Euro nötig. Die Zinsen mit 2,0 Prozent sind zehn Jahre fix, die Tilgung beginnt bei 0,75 Prozent. Die Ausschüttungen starten bei 3,25 Prozent und enden in der Prognose bei 3,75 Prozent. Im Basis-Szenario kommen Anleger bis 2033 auf einen Gesamtrückfluss von knapp 141 Prozent, nach Abzug des Einsatzes inklusive Agio also ein Plus von rund 36 Prozent. Ein Käufer würde bei dieser Prognose einen Einkaufsfaktor von 22 Jahresmieten akzeptieren.

Kosten: Die Initialkosten summieren sich inklusive Agio auf 14,5 Prozent des Ausgabepreises.

Anbieter: Seit 2014 legt Paribus geschlossene Fonds für private Kapitalanleger mit Immobilien, Private-Equity und Lokomotiven auf. Das Gesamtinvestitionsvolumen laufender und bereits abgeschlossener Investments unter dem Management der Paribus-Gruppe belauft sich auf rund 2,7 Milliarden Euro. Darunter ist eine Vielzahl von Fonds ehemaliger Emissionshäuser. So hat Paribus unter anderem die Hollandfonds von Wölbern übernommen. In seinen Verkaufsunterlagen kündigt das Unternehmen an, künftig auch offene inländische Immobilien-Spezial-AIF aufzulegen und zu verwalten.

Steuern: Anleger erzielen die bei einem Immobilienfonds typischen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Meiner Meinung nach… Ein Immobilienfonds, der mit seinem Mieter punktet. Die Einnahmen aus der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sollten über die Vertragslaufzeit sicher sein. Nach Ablauf der steuerlichen Haltefrist von zehn Jahren will Paribus das Gebäude verkaufen und den Fonds auflösen. Der Mietvertrag läuft dann nur noch rund drei Jahre. Eine vorzeitige Verlängerung dürfte die Verkaufsverhandlungen erleichtern. Immerhin ist die Immobilie dann älter als 20 Jahre.