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Schonungslos realistisch

November 2019

US-Immobilien-AIF von Jamestown stellt Ausschüttungen von vier Prozent in Aussicht

Anleger in Immobilienfonds backen kleinere Brötchen. Das zeigt sich beispielhaft am aktuellen US-AIF des Marktführers Jamestown. Hier sind die angestrebten Ausschüttungen von zwei Prozent jährlich bis Ende 2021 und anschließend vier Prozent nicht besonders üppig. Doch die realistische Einschätzung spricht eher für den Anbieter. Jamestown genießt in der Branche der Initiatoren geschlossener Immobilienfonds für private Kapitalanleger eine absolute Ausnahmestellung. Der Ruf ist tadellos, die Performance einwandfrei. Daher sollte auch der aktuelle „Jamestown 31“ zum Umsatz-Turbo werden. An dem Vorgänger-Fonds beteiligten sich Zeichner mit 572 Millionen Dollar.

Konzept: Wussten die Zeichner früherer Angebote, welche US-Immobilien sie finanzieren, hat Jamestown vor einigen Jahren sein Beteiligungsmodell umgestellt. Anleger beteiligen sich seit dem Angebot mit der Nummer 27 an einem Blind-Pool. Doch das hat an der Nachfrage nichts geändert. Die Zeichner vertrauen der Truppe um Jamestown-Chef Christoph Kahl blind. Und sie sind bislang nicht enttäuscht worden. Die Fonds kaufen eine Reihe von Gebäuden in amerikanischen Metropolregionen, bewirtschaften sie und verkaufen sie nach einer Haltedauer von einigen Jahren wieder. Beispielhaft nennt Jamestown als Standorte Boston, New York, Washington, D.C., Miami, San Francisco, Los Angeles oder vergleichbare Städte. In Frage kommen Objekte aus den Segmenten Büro, Einzelhandel, Wohnen und Immobilien mit einer gemischten Nutzung. Investitionen in Projektentwicklungen sind möglich.

Kalkulation: Jamestown rechnet bei seinem aktuellen Angebot damit, dass sich Anleger mit insgesamt 250 Millionen Dollar beteiligen. In diesem Fall dürfte der AIF zusätzlich bis zu 306 Millionen Dollar Fremdkapital aufnehmen. Maximal kann der Fonds 750 Millionen Dollar einsammeln. Die Tickets sind mindestens 30.000 Dollar plus fünf Prozent Agio schwer. Wer schon eine US-Steuernummer besitzt, weil er sich bereits an anderen Immobilienfonds mit Assets in Amerika beteiligt hat, ist ab 20.000 Dollar willkommen. Zeichner binden ihr Kapital mindestens neun Jahre. Die Auflösung des AIF ist sieben bis zwölf Jahre nach dem Stichtag 1. Januar 2022 geplant.

Gewinn-Szenario: Zuzüglich zu den Ausschüttungen zwischen zwei und vier Prozent p.a. kalkuliert Jamestown mit Verkaufserlösen in Höhe von 110 Prozent. Im Basis-Szenario kommen die Zeichner so bis zum Jahr 2031 auf einen Gesamtrückfluss von 150 Prozent vor Steuern.

Kosten: Zuzüglich zum Agio in Höhe von fünf Prozent fallen weitere 5,4 Prozent des Eigenkapitals an, die vor allem für den Vertrieb der Anteile verwendet werden. Die laufenden Kosten summieren sich auf jährlich 1,85 Prozent des Nettoinventarwertes. Das sind gute, anlegerfreundliche Werte. Allerdings kommen weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf und dem Verkauf der Immobilien hinzu, die jeweils der Fonds trägt.

Steuern: Einnahmen bis zu 4.050 Dollar jährlich sind steuerfrei. Für Erträge darüber hinaus fallen gestaffelte Steuersätze an, die deutlich niedriger sind als in Deutschland. Die Steuererklärung in den USA verursacht Kosten in Höhe von rund 150 Dollar. Hierzulande findet der Progressionsvorbehalt Anwendung.

Anbieter: Jamestown ist der unbestrittene Klassenprimus unter den Anbietern geschlossener Fonds. Das durchschnittliche Gesamtergebnis der bislang aufgelösten Fonds liegt zwischen 8,6 Prozent und 34,6 Prozent p.a. Diese Performance wünscht sich jeder in der Branche.

Meiner Meinung nach… Weiterer USA-Fonds des Marktführers Jamestown. Anleger akzeptieren das Blind-Pool-Konzept, das Investitionen in den bedeutendsten Metropolregionen Amerikas vorsieht. Die in Aussicht gestellten Ausschüttungen sind mit bis zu vier Prozent eher knapp kalkuliert, aber offensichtlich schonungslos realistisch. Für Anleger, die eine Währungsdiversifikation wünschen und sich bei ihrem Investment komplett auf den Anbieter verlassen. Mit seiner bisherigen Leistung hat Jamestown das Vertrauen verdient.

Herzlich, Ihr
Markus Gotzi

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