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Die Rendite der geschlossenen Fonds: Schauen Sie genau hin!

Geschlossene Fonds versprechen ihren Anteilsinhabern Renditen, die oft über denen liegen, die mit anderen Geldanlagen erzielbar sind. Nicht immer werden diese Versprechen auch eingehalten. Anlegern empfiehlt es sich daher, die Renditeprognosen vor dem Erwerb von Anteilen sorgfältig zu prüfen.

Renditeprognosen beruhen auf Annahmen

In einer Hinsicht sind geschlossene Fonds eine sehr transparente Form der Geldanlage: In der Regel weiß ein Anleger genau, in welche Investition sein Geld fließt. Ob das Projekt den erwarteten und in den Verkaufsunterlagen dargelegten Erfolg haben und die prognostizierte Rendite tatsächlich erreicht wird, kann aber oft nur schwer eingeschätzt werden. Solche Prognosen beruhen auf Annahmen, wie sich Märkte, Zinsen, Wechselkurse und Einnahmen wie Mieten, Charterraten oder Leasinggebühren entwickeln. Diese Annahmen können sich als richtig, aber auch als falsch erweisen; Garantien gibt es nicht.

Verkaufsunterlagen sorgfältig prüfen

Die Grundlage für die Beurteilung eines geschlossenen Fonds bildet der rechtlich verbindliche, verpflichtend vorgeschriebene Verkaufsprospekt. Dort müssen alle wesentlichen Angaben zum Emittenten, zum Zweck des geschlossenen Fonds und zur Konzeption verständlich dargestellt werden. Dazu gehören auch Chancen und Risiken und die erwarteten Renditen. Alle Verkaufsprospekte werden vorab von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFIN) geprüft. Allerdings prüft die BaFIN nur, ob der Verkaufsprospekt alle geforderten Informationen in der korrekten Form enthält. Sie prüft nicht den Wahrheitsgehalt der Unterlagen und auch nicht, ob es sich um eine gute Geldanlage handelt. Von Hinweisen wie „BaFIN-geprüft“ oder Ähnlichem auf dem Verkaufsprospekt sollten sich Anleger also nicht beeindrucken lassen

Aussagekräftiger und für Interessenten eine wirkliche Hilfe sind Prospektgutachten nach branchenüblichem IDW-Standard (Institut der Wirtschaftsprüfer). Darin wird auch geprüft, ob die Inhalte des Prospekts korrekt sind und zugrunde gelegte (Rendite-)Prognosen plausibel scheinen. Derartige Gutachten nach IDW-Standard sind allerdings bisher nicht verpflichtend, sondern nur freiwillig. Viele Emissionshäuser lassen sie aber erstellen, allein, weil der Markt es verlangt.

Ausschüttung ist nicht gleich Rendite

Die Problematik für einen Investor besteht in der Beurteilung, wie realitätsnah die im Verkaufsprospekt zugrunde gelegten Parameter sind. Rechnet der Anbieter eher konservativ oder optimistisch?

Außerdem sollten Kapitalanleger sich nicht von der Höhe der Ausschüttungen blenden lassen, sondern hinterfragen, woher das Geld dafür kommt. Manche Anbieter entnehmen sie den Rücklagen, schütten also nicht etwa verdientes Geld aus, sondern zahlen den Anteilsinhabern sozusagen einen Teil ihrer eingezahlten Gelder zurück. Auch über Fremdkapital lassen sich Ausschüttungszahlen schönen, zum Beispiel, indem niedrigere Anfangstilgungen vereinbart oder Tilgungen ausgesetzt werden. Eine echte Rendite ergibt sich aber nur aus erwirtschafteten Erträgen.

Bei geschlossenen Immobilienfonds auf Lage und Mietermix achten

Bei geschlossenen Immobilienfonds spielt die Lage der für den Fonds vorgesehenen Immobilien eine wesentliche Rolle hinsichtlich der Renditeaussichten. Attraktive Innenstadtlagen versprechen höhere Mieteinnahmen als Standorte am Stadtrand. Sie behalten darüber hinaus ihren Wert viel wahrscheinlicher allein dadurch, dass ihr Angebot begrenzt ist. Dazu bietet ein ausgewogener Mietermix, etwa aus Einzelhandel, Wohnungen und Arztpraxen, eine gewisse Sicherheit.

Zur Überprüfung der im Verkaufsprospekt berechneten Renditen kann bei Immobilienfonds auch auf Marktberichte zurückgegriffen werden, die internationale Immobilienmakler kostenlos auf ihren Internetseiten anbieten. Anleger können so die Prognosen zur Miet- und Preisentwicklung im Verkaufsprospekt mit den Einschätzungen der Makler als Kenner der Märkte vergleichen. Bei starken Abweichungen ist Vorsicht geboten.

Schiffsfonds: Charterraten und Betriebskosten sind entscheidend

Ein Schiffsfonds erwirtschaftet seine Erträge aus den Charterraten. Am Ende der Charter muss also mit neuen Raten gerechnet werden. Konservative Emittenten kalkulieren mit einem Mittelwert und nicht mit Beträgen, die sich höchstens in Hochzeiten erwirtschaften lassen. Nützlich ist dabei eine Betrachtung des Harper Petersen Charterraten Index (HARPEX), der 2005 bei 1944 Punkten lag, nach der Wirtschaftskrise 2009 aber nur noch bei 337 Punkten. Eine zu positive Kalkulation der Charterraten führt also schnell zu nicht realisierbaren Renditeprognosen.

Ähnlich sieht es mit den Betriebskosten bei Schiffen aus, zu denen auch Personalkosten gehören. Sie werden nicht selten sehr optimistisch berechnet. Zusätzlich können hier auch Wechselkursrisiken eine Rolle spielen. Beispiel: Die Kalkulation erfolgt in US-Dollar, auf deutschen Schiffen wird aber europäischen Kapitänen ihr Gehalt in Euro ausgezahlt. Wird der Euro im Verhältnis zum Dollar stärker, muss ein höherer Dollar-Betrag aufgewendet werden, um das vereinbarte Euro-Gehalt zahlen zu können. Geld, das nicht zur Ausschüttung an die Anleger verwendet werden kann und somit die Rendite schmälert.

Für die Beurteilung der Renditeprognosen sollten sich interessierte Anleger mit den Verkaufsunterlagen auseinandersetzen und sich nicht ausschließlich auf die Empfehlung von Beratern verlassen. Vorsicht ist geboten, wenn die Prognoseberechnungen ausschließlich von positiven Szenarien ausgehen. Stattdessen sollte das Emissionshaus unterschiedliche Szenarien durchrechnen und Investoren eine Best Case, Mid Case und Worst Case Entwicklung vorlegen. Auch bei geschlossenen Fonds gilt: Hohe Rendite – hohes Risiko.

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